物流园与物流地产

“物流地产”的概念于20世纪80年代出现在美国，并展开了一系列实践。近年来，随着新零售和新物流的发展，物流地产也在我国火爆起来，众多行业巨头纷纷开始布局。
所谓物流地产，就是物流企业根据客户的需要，在合适的地点投资建设符合需求的现代物流设施，其主要形式就是物流园。
我国物流地产行业虽然发展迅速，但从整体来看还存在一些问题，例如在低水平的人均仓储面积中，还存在低水平的仓储模式问题。据统计，2018年，拥有信息化管理的现代物流仓储占比仅为25%，其他都是旧式仓库等老旧设施。
与此同时，随着土地成本的不断提升，物流地产的招商、运营也陷入困境，即物流地产的发展进入了瓶颈期。传统的“跑马圈地”模式已经不再适用。
随着新零售和新物流的发展，新物流地产运营模式也应运而生，如金融物流、保税物流等，众多参与者力求通过模式创新在这片复杂的红海中脱颖而出。
1.“一超多强”的市场格局
经过多年布局，物流地产行业已经形成“一超多强”的市场格局，其中，普洛斯独占鳌头，其市场占有率接近70%，运营仓储面积高达1750万平方米;而其他物流地产企业的运营仓储面积仅为250万 ~ 400万平方米。
在看似稳固的市场环境下存在大