刚刚，首批公募仓储物流REITs上市！普洛斯、盐田港成色如何？
时间：2023-12-31
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01
国内仓储物流发展迅速预计2022-2023年供需偏紧
1.现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产
现代仓储物流(物流地产)是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有30多年的历史。2001年中国加入wto后，大量外资企业进入中国。
提出“物流地产”概念的普洛斯于 2003 年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发展较为迅速。
概括来说，现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”，是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。
现代仓储物流依托基础设施，属于工业地产的范畴。从基础设施来讲而言，仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合。
因此仓储物流属于工业地产的范畴，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本，提高运营水平。
2.我国仓储物流行业需求：宏观层面保持平稳，下游产业发展持续带动
(1)宏观层面保证仓储物流总体需求平稳发展
我国宏观经济保证仓储物流需求平稳发展，且仍存在对高效物流的需求。2020年我国gdp超100万亿元(现价)，同比增速约3%，年度增速从 2017 年起逐步下降。cmf报告预测2021 年中国 gdp 将达8.1%，预计物流产业的需求总量仍较为平稳。
根据物流成本占gdp比重可见，中国物流综合效率有所提升，但是相比于美国、日本以及全球水平，中国物流综合效率仍偏低，存在对高效物流的需求。
从物流需求的三大环节原料、制造、流通来看，当前增速下滑严重，但预计未来庞大的消费市场仍将催生新的物流需求。原料和制造环节主要取决于工业生产，流通环节主要取决于消费环节。
近年来工业增加值增速与社会消费品零售总额增速均呈持续放缓趋势，尤其工业增加值增速于 2020 年回落至0%上下，社会消费品零售额则于 2020 年处于负增长，可以判断与之关联的物流需求总量较为平稳。仲量联行预计至 2030 年，社会消费品零售总额将达到 112 万亿元。中国未来庞大的消费市场仍将催生新的物流需求。
根据中国物流业景气指数以及中国仓储指数于 2021 年 3 月分别为54.9%和52.7%，分别较上月提升5.1和3.8个百分点，判断物流行业后期发展形势向好。lpi指数和中国仓储指数均由中国物流与采购联合会发布。
中国物流业景气指数基本反映了我国物流业发展运行的总体情况，主要由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数等12个分项指数和一个合成指数构成。
当 lpi 高于50%时，反映物流业经济扩张;低于50%，则反映物流业经济收缩。中国仓储指数则是由期末库存、新订单、平均库存周期次数和从业人员 4 个权重指数合成，反映仓储行业经营和国内市场主要商品供求状况与变化趋势的指标体系。
(2)下游行业驱动物流仓储需求
下游行业发展迅速，仓储物流设施需求空间较大。仓储物流的主要客户包括电商企业、第三方物流企业、零售企业、制造业企业等。根据世邦魏理仕统计仓储物流租赁面积占比显示，电商企业、第三方物流企业、零售企业、制造业企业，分别占租赁面积 39%、36%、17%和 7%。
据此我们总结出中国现代物流设施需求持续景气的核心驱动因素：1.电商及其带动的快递行业;2. 消费升级及零售连锁化;3.第三方物流;4.“互联网+”构成长期利好。
电商及其带动的快递行业：电商经济规模快速增长带动仓储物流行业发展。根据国家统计局数据显示，中国电子商务交易额于 2019 年达到 13 万亿元，同比增速约13%。
根据中国互联网络信息中心的数据显示，中国网络购物交易额于2019年达到9.9万亿元，过去10年复合增长率约43.7%，过去5年复合增长率约28.8%。电商经济的壮大催生了快递物流的全面崛起，而疫情催化下线上化消费趋势得到进一步确认，作为其中关键节点的仓储物流亦迎来黄金发展时期。
零售：2020年消费品零售额呈现负增长，限额以上企业零售占比低于50%，国内零售连锁化仍有上行空间。仓储物流已成为影响连锁零售企业成本和效率的核心竞争力之一，零售连锁化将对高端仓储带来增量需求。
从国家统计局统计的社会消费品零售额来看，2020年交易额约为 34 万亿元，相比于2019年有所下滑，预计未来等待疫情逐步控制以及经济回温后，对于仓储物流的需求会进一步加大。
对比来看，中国零售连锁化程度显著低于美国，即便是限额以上企业零售占比也低于50%，零售连锁化未来仍有很大空间。另一方面，中小零售企业的物流模式较为传统，主要依托老旧仓储，未来伴随零售连锁化程度提高，高端仓储的使用需求有望得到进一步提升。
第三方物流：外包市场增长进一步驱动现代化物流仓储发展。根据国家标准物流术语，第三方物流是指独立于供需双方，为客户提供专项或全面的物流系统设计或系统运营的物流服务模式。第三方物流的本质是企业将原来的自有物流进行外包，即物流产业化程度提高。
较传统的工商企业而言，专业化的物流企业对现代物流设施的需求存在明显提升。2019年全国第三方物流收入达到约 1.4 万亿元，虽增速有所减缓，但过去 5年复合增速仍达7%左右。仓储作为物流行业开展业务的重要节点，仍将受益物流行业整体的良好发展。
“互联网+”构成长期利好：互联网的普及对传统行业发起冲击。互联网技术的进步推动零售行业发现更多可能性和销售渠道，零售行业也随着电商的发展转型而进一步扩张。
中国网民发展到2020年接近10亿人，互联网普及率达70%，“互联网+”已成为国家战略，正快速改造传统行业业务模式。“互联网+”背景下的现代制造业讲究“柔性制造”而非传统的批量生产模式，进而加大对现代物流设施的需求。此外，零售业 o2o也将对现代物流设施带来增量需求。
3.我国仓储物流行业供给：通用仓储总量大，高标仓供应不足
我国通用仓储总量大，但高标仓较为紧缺，对比海外发达国家仍有较大发展空间。根据戴德梁行出具的《房地产市场调研报告》，截至2019年全国营业性通用仓库总量达 10.9亿平方米，人均仓储面积约为0.76平方米，为美国的1/7，相差巨大。
中高标准物流设施方面，2020年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约7500万平米，人均面积约0.05平米，而美国中高标准物流设施总存量约为 3.7 亿平米，折合人均面积达1.13平米。
相比之下，美国通用仓储和高标仓总量远远超过中国通用仓储和高标仓总量，且高标仓占比较高，可见中国仓储物流尤其高标准设施尚有较大发展空间。
仓储物流固定投资额有所下滑，供给呈收紧趋势。仓储业固定投资额从2012年3120亿增长到2019年6864亿(2017年数据依据增速推算)，复合增长率达到10.4%。然而我们注意到，2015年后仓储业投资额增速放缓，2017年后呈现持续的负增长。
同时，仓储物流需求端增速也自 2015 年后逐渐呈现放缓甚至负增长的现象，总体来看，仓储物流行业供应与需求较为匹配。
土地获取门槛提高，存量收购预计成为主要获取途径。用于建设高标库的土地性质为工矿仓储用地，包括工业用地、采矿用地以及仓储用地。工矿仓储供地面积可从侧面反映仓储用地近年来的增减情况。
根据国土资源部提供的工矿仓储用地供应面积数据，从2014 年后，我国工矿仓储用地的供应量逐年减少，供应面积在每年13万公顷左右，其中一线城市相较于其他城市供应量更少，这从侧面反映了政府仓储物流的土地供应趋于紧张，预计未来主流拿地方式是从二手土地市场交易获得。
另一方面，因物流地产造价低、占地大、对地方产生的税收和就业的带动也低于住宅地产、商业地产，因此政府更倾向将土地用作其他用途，更加剧仓储物流土地供应的紧缺。
4.我国仓储物流供需格局：近三年新增供给大于需求，预计2022-2023 年供不应求
近三年新增供给大于需求，预计2022-2023年供不应求。根据世邦魏理仕 2021 房地产市场展望报告，2020年全国19座城市整体供应量约560万平方米，同比增长32%;2019、2020 年仓储物流新增供应持续超过净吸纳量，后者可反应市场新增需求(净吸纳量=新租面积+扩增面积-退租面积)。
展望2021 年，世邦魏理仕预计市场将超预期复苏，预测有约 700 万平方米的新增供应入市。
总体来看，近三年仓储物流新增供给大于需求，导致空置率的上升;预测2022、2023年行业供需格局有望反转，空置率预计将重新下行。
一线城市供需情况持续紧张。世邦魏理仕 2020 第三季度物流市场报告以及房地产市场报告显示，一线城市物流仓储市场空置率在 2015-2018 年总体处于较低水平，其中北京、上海、深圳在5%以下。
另一方面，一线城市租金水平呈现持续走高态势，且疫情冲击下不降反升，反映较强抗风险能力，亦反映供需情况较为紧张的事实。
5.竞争格局：物流地产行业外资领跑，市场呈现“一超多强”的格局
国内仓储物流市场一家独大，百家争鸣。目前国内仓储物流市场仍处于普洛斯一家独大的状态，根据智研咨询数据显示，2019年物流地产市占率前四位分别
国内仓储物流发展迅速预计2022-2023年供需偏紧
1.现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产
现代仓储物流(物流地产)是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有30多年的历史。2001年中国加入wto后，大量外资企业进入中国。
提出“物流地产”概念的普洛斯于 2003 年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发展较为迅速。
概括来说，现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”，是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。
现代仓储物流依托基础设施，属于工业地产的范畴。从基础设施来讲而言，仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合。
因此仓储物流属于工业地产的范畴，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本，提高运营水平。
2.我国仓储物流行业需求：宏观层面保持平稳，下游产业发展持续带动
(1)宏观层面保证仓储物流总体需求平稳发展
我国宏观经济保证仓储物流需求平稳发展，且仍存在对高效物流的需求。2020年我国gdp超100万亿元(现价)，同比增速约3%，年度增速从 2017 年起逐步下降。cmf报告预测2021 年中国 gdp 将达8.1%，预计物流产业的需求总量仍较为平稳。
根据物流成本占gdp比重可见，中国物流综合效率有所提升，但是相比于美国、日本以及全球水平，中国物流综合效率仍偏低，存在对高效物流的需求。
从物流需求的三大环节原料、制造、流通来看，当前增速下滑严重，但预计未来庞大的消费市场仍将催生新的物流需求。原料和制造环节主要取决于工业生产，流通环节主要取决于消费环节。
近年来工业增加值增速与社会消费品零售总额增速均呈持续放缓趋势，尤其工业增加值增速于 2020 年回落至0%上下，社会消费品零售额则于 2020 年处于负增长，可以判断与之关联的物流需求总量较为平稳。仲量联行预计至 2030 年，社会消费品零售总额将达到 112 万亿元。中国未来庞大的消费市场仍将催生新的物流需求。
根据中国物流业景气指数以及中国仓储指数于 2021 年 3 月分别为54.9%和52.7%，分别较上月提升5.1和3.8个百分点，判断物流行业后期发展形势向好。lpi指数和中国仓储指数均由中国物流与采购联合会发布。
中国物流业景气指数基本反映了我国物流业发展运行的总体情况，主要由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数等12个分项指数和一个合成指数构成。
当 lpi 高于50%时，反映物流业经济扩张;低于50%，则反映物流业经济收缩。中国仓储指数则是由期末库存、新订单、平均库存周期次数和从业人员 4 个权重指数合成，反映仓储行业经营和国内市场主要商品供求状况与变化趋势的指标体系。
(2)下游行业驱动物流仓储需求
下游行业发展迅速，仓储物流设施需求空间较大。仓储物流的主要客户包括电商企业、第三方物流企业、零售企业、制造业企业等。根据世邦魏理仕统计仓储物流租赁面积占比显示，电商企业、第三方物流企业、零售企业、制造业企业，分别占租赁面积 39%、36%、17%和 7%。
据此我们总结出中国现代物流设施需求持续景气的核心驱动因素：1.电商及其带动的快递行业;2. 消费升级及零售连锁化;3.第三方物流;4.“互联网+”构成长期利好。
电商及其带动的快递行业：电商经济规模快速增长带动仓储物流行业发展。根据国家统计局数据显示，中国电子商务交易额于 2019 年达到 13 万亿元，同比增速约13%。
根据中国互联网络信息中心的数据显示，中国网络购物交易额于2019年达到9.9万亿元，过去10年复合增长率约43.7%，过去5年复合增长率约28.8%。电商经济的壮大催生了快递物流的全面崛起，而疫情催化下线上化消费趋势得到进一步确认，作为其中关键节点的仓储物流亦迎来黄金发展时期。
零售：2020年消费品零售额呈现负增长，限额以上企业零售占比低于50%，国内零售连锁化仍有上行空间。仓储物流已成为影响连锁零售企业成本和效率的核心竞争力之一，零售连锁化将对高端仓储带来增量需求。
从国家统计局统计的社会消费品零售额来看，2020年交易额约为 34 万亿元，相比于2019年有所下滑，预计未来等待疫情逐步控制以及经济回温后，对于仓储物流的需求会进一步加大。
对比来看，中国零售连锁化程度显著低于美国，即便是限额以上企业零售占比也低于50%，零售连锁化未来仍有很大空间。另一方面，中小零售企业的物流模式较为传统，主要依托老旧仓储，未来伴随零售连锁化程度提高，高端仓储的使用需求有望得到进一步提升。
第三方物流：外包市场增长进一步驱动现代化物流仓储发展。根据国家标准物流术语，第三方物流是指独立于供需双方，为客户提供专项或全面的物流系统设计或系统运营的物流服务模式。第三方物流的本质是企业将原来的自有物流进行外包，即物流产业化程度提高。
较传统的工商企业而言，专业化的物流企业对现代物流设施的需求存在明显提升。2019年全国第三方物流收入达到约 1.4 万亿元，虽增速有所减缓，但过去 5年复合增速仍达7%左右。仓储作为物流行业开展业务的重要节点，仍将受益物流行业整体的良好发展。
“互联网+”构成长期利好：互联网的普及对传统行业发起冲击。互联网技术的进步推动零售行业发现更多可能性和销售渠道，零售行业也随着电商的发展转型而进一步扩张。
中国网民发展到2020年接近10亿人，互联网普及率达70%，“互联网+”已成为国家战略，正快速改造传统行业业务模式。“互联网+”背景下的现代制造业讲究“柔性制造”而非传统的批量生产模式，进而加大对现代物流设施的需求。此外，零售业 o2o也将对现代物流设施带来增量需求。
3.我国仓储物流行业供给：通用仓储总量大，高标仓供应不足
我国通用仓储总量大，但高标仓较为紧缺，对比海外发达国家仍有较大发展空间。根据戴德梁行出具的《房地产市场调研报告》，截至2019年全国营业性通用仓库总量达 10.9亿平方米，人均仓储面积约为0.76平方米，为美国的1/7，相差巨大。
中高标准物流设施方面，2020年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约7500万平米，人均面积约0.05平米，而美国中高标准物流设施总存量约为 3.7 亿平米，折合人均面积达1.13平米。
相比之下，美国通用仓储和高标仓总量远远超过中国通用仓储和高标仓总量，且高标仓占比较高，可见中国仓储物流尤其高标准设施尚有较大发展空间。
仓储物流固定投资额有所下滑，供给呈收紧趋势。仓储业固定投资额从2012年3120亿增长到2019年6864亿(2017年数据依据增速推算)，复合增长率达到10.4%。然而我们注意到，2015年后仓储业投资额增速放缓，2017年后呈现持续的负增长。
同时，仓储物流需求端增速也自 2015 年后逐渐呈现放缓甚至负增长的现象，总体来看，仓储物流行业供应与需求较为匹配。
土地获取门槛提高，存量收购预计成为主要获取途径。用于建设高标库的土地性质为工矿仓储用地，包括工业用地、采矿用地以及仓储用地。工矿仓储供地面积可从侧面反映仓储用地近年来的增减情况。
根据国土资源部提供的工矿仓储用地供应面积数据，从2014 年后，我国工矿仓储用地的供应量逐年减少，供应面积在每年13万公顷左右，其中一线城市相较于其他城市供应量更少，这从侧面反映了政府仓储物流的土地供应趋于紧张，预计未来主流拿地方式是从二手土地市场交易获得。
另一方面，因物流地产造价低、占地大、对地方产生的税收和就业的带动也低于住宅地产、商业地产，因此政府更倾向将土地用作其他用途，更加剧仓储物流土地供应的紧缺。
4.我国仓储物流供需格局：近三年新增供给大于需求，预计2022-2023 年供不应求
近三年新增供给大于需求，预计2022-2023年供不应求。根据世邦魏理仕 2021 房地产市场展望报告，2020年全国19座城市整体供应量约560万平方米，同比增长32%;2019、2020 年仓储物流新增供应持续超过净吸纳量，后者可反应市场新增需求(净吸纳量=新租面积+扩增面积-退租面积)。
展望2021 年，世邦魏理仕预计市场将超预期复苏，预测有约 700 万平方米的新增供应入市。
总体来看，近三年仓储物流新增供给大于需求，导致空置率的上升;预测2022、2023年行业供需格局有望反转，空置率预计将重新下行。
一线城市供需情况持续紧张。世邦魏理仕 2020 第三季度物流市场报告以及房地产市场报告显示，一线城市物流仓储市场空置率在 2015-2018 年总体处于较低水平，其中北京、上海、深圳在5%以下。
另一方面，一线城市租金水平呈现持续走高态势，且疫情冲击下不降反升，反映较强抗风险能力，亦反映供需情况较为紧张的事实。
5.竞争格局：物流地产行业外资领跑，市场呈现“一超多强”的格局
国内仓储物流市场一家独大，百家争鸣。目前国内仓储物流市场仍处于普洛斯一家独大的状态，根据智研咨询数据显示，2019年物流地产市占率前四位分别